LOGIKA IMMOBILIARE

Elenco news

  • Acquisto casa e spese condominiali arretrate, ecco come calcolarle

    17/07/2018

    Chi acquista un appartamento in un condominio generalmente è obbligato a versare le spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. 

    Chi subentra nei diritti di un condòmino è solidamente obbligato con questo verso il condominio per i contributi inerenti all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita. Questo il contenuto dell'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. famigerato spauracchio di chiunque acquista un'unità immobiliare in condominio.

    Per quanti accorgimenti possano essere osservati - su tutti la richiesta all'amministratore di un'attestazione dello stato dei pagamenti alla data della compravendita - non si può avere la certezza assoluta che alla fine dell'anno non possano essere richieste somme.

    Quanto meno di eventuali conguagli, è evidente, si può avere certezza solamente con la chiusura dei conteggi inerenti alla gestione. Stando così le cose, nel pensiero comune si è soliti concludere che chi acquista un appartamento nel 2018 è obbligato in solido per i contributi dell'anno 2018 e di quelli del 2017.

    Le cose stanno così? Non propriamente. Vediamo perché.

    Solidarietà, non titolarità

    Partiamo da un aspetto importante per arrivare poi a quello centrale. Chi subentra nei diritti di un condòmino diviene solidalmente responsabile per i contributi per l'anno precedente e per quello in corso.

    Questo aspetto può essere così schematizzato:

    • il subentrante diviene titolare di diritti ed obblighi dalla data dell'acquisto;
    • per tutti i debiti precedenti a quella data, limitatamente all'anno precedente ed a quello in corso egli è solidalmente responsabile;
    • la responsabilità solidale verso il condominio non implica titolarità del debito, sussistendo per questo diritto di rivalsa verso il suo predecessore;
    • le parti possono regolamentare questi aspetti della cessione, ma la regolamentazione ha valore interno e non verso il condominio.

    Insomma se una persona acquista a marzo, questa sarà titolare degli obblighi da marzo in poi, mentre per l'anno in corso - fino ad allora - e quello precedente può essere chiamata a rispondere a titolo di responsabilità solidale.

    Anno di gestione non vuol dire anno solare

    Arriviamo al punto: che cosa vuol dire anno precedente e anno nel corso del quale è avvenuta la compravendita? Bisogna intendere sempre l'anno solare? Oppure il riferimento è un altro?

    Come ha avuto modo di affermare la Cassazione, «l'anno, cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c., comma 2 deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare.

    La conclusione raggiunta è coerente col principio, elaborato da questa Corte, della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (art. 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (art. 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'art. 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio".» (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395)

    Caso concreto: l'esercizio del condominio è così impostato: 1/06 - 31/05. Ponendo che l'acquisto sia avvenuto il giorno 20/12/2017, all'anno in corso sarà il periodo di gestione 1/06/2017 - 30/05/2018. Quello precedente 1/06/2016 - 31/05/2017. Insomma non tutto il 2016 e tutto il 2017, ma in parte il 2016 ed il 2017. È chiara e non necessità di particolari spiegazioni la differenza.

    Sorte degli anni precedenti il biennio

    Restando al caso appena portato, che ne sarà dei debiti maturati prima di questo biennio? Detta diversamente: se residuano contributi per il periodo 1/06/2015 - 31/05/2016, a chi spetterà pagare? È possibile domandare la somma al chi ha acquistato se questo saldo negativo è riportato nel rendiconto del periodo 1/06/2016 - 31/05/2017? Insomma il debito di un'annualità inserito in quella successiva resta riferibile a quella nella quale s'è originato oppure diviene parte di quella in cui è menzionato?

    Per la giurisprudenza, la risposta è la prima. In tal senso è stato affermato che «è nulla la deliberazione assembleare che violi il criterio legale di imputazione dei contributi condominiali: compete al nuovo acquirente solo il pagamento delle spese dovute e non versate nel biennio che precede l'acquisto». (Trib. Parma 11 ottobre 2017 n. 1386).

    Per le spese dovute e non versate nel biennio che precede l'acquisto - biennio calcolato come sopra specificato - a rispondere verso il condominio è il condòmino di quel periodo non operando la solidarietà di cui all'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. indipendentemente dall'inserimento di quel debito nei rendiconti degli anni successivi a quello in cui è sorto.

    In tal caso l'amministratore potrà agire con un'azione monitoria ordinaria e non con il ricorso per decreto ingiuntivo ex art. 63, primo comma, disp. att. c.c. non rivestendo più quella persona la qualità di condòmino che giustifica il ricorso a quest'azione.

    Articolo scritto dall'avv Alessandro Gallucci di condominioweb

    Indietro