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  • Quali immobili possono essere messi all’asta?

    19/07/2018

    Sei proprietario di alcuni immobili: una casa dove vivi, un’abitazione per le vacanze e alcune quote in terreni che ti sono stati lasciati in eredità da un parente. Siccome hai accumulato una serie di debiti, ti chiedi cosa succederebbe se i creditori dovessero decidere di pignorare i tuoi beni e, in particolare, proprio uno di questi immobili. Sarebbero tenuti a rispettare un ordine oppure potrebbero scegliere indifferentemente da dover partire? Il problema non coinvolge solo te ma anche tua moglie e i tuoi fratelli, essendo comproprietari di alcuni dei beni che ormai fanno parte del patrimonio familiare. E di certo questi non vogliono subire un esproprio a causa tua. Così ti chiedi quali immobili possono essere messi all’asta? In questo articolo ti spiegheremo quali sono i beni che possono essere sottoposti a pignoramento immobiliare: da quali case o terreni devono necessariamente partire i creditori per poter soddisfare le proprie ragioni. Ti spiegheremo anche come si deve muovere il creditore che ha già iscritto un’ipoteca oppure nel caso di immobili in comunione. Parleremo poi di come avviene il pignoramento sulle pertinenze e sugli eventuali mobili ed arredi presenti all’interno della casa. Ma procediamo con ordine.

    Quale tipo di pignoramento deve scegliere il creditore?

    L’esecuzione forzata immobiliare può avvenire a discrezione del creditore, il quale può scegliere se e quando avviarla e su “cosa”. La legge lo lascia libero di preferire un tipo di pignoramento a un altro secondo le valutazioni che ritiene più opportune. Ad esempio può preferire il pignoramento dello stipendio a quello del conto in banca, il pignoramento immobiliare a quello mobiliare, ecc. Le opzioni sono numerose e coinvolgono tutti i beni del debitore salvo poche eccezioni (beni personali, tavolo da pranzo, quattro quinti dello stipendio o della pensione, ecc.). Le procedure di pignoramento si raggruppano in tre tipologie diverse:

    ·       pignoramento mobiliare: riguarda tutti i beni mobili, gli arredi e gli strumenti del lavoro (per questi ultimi il pignoramento è possibile solo se non vi sono altri beni pignorabili e comunque entro massimo un quinto). Nel pignoramento mobiliare rientra anche quello dell’automobile anche se ormai la procedura è stata informatizzata: l’ufficiale iscrive il pignoramento al Pra tramite una richiesta inoltrata a mezzo del proprio computer e l’auto deve essere conseguentemente consegnata all’Istituto Vendite Giudiziarie;

    ·       pignoramento immobiliare: riguarda gli immobili e costituisce l’oggetto di questo articolo. Per cui si rimanda ai successivi paragrafi;

    ·       pignoramento presso terzi: riguarda i beni del debitore che sono nella disponibilità di altre persone. Si tratta spesso dello stipendio e della pensione non ancora erogati, del conto corrente, dei canoni di locazione futuri ecc.

    Su quali immobili può avvenire il pignoramento?

    Concentriamoci ora sul pignoramento immobiliare e vediamo quali sono gli immobili che possono essere messi all’asta. In generale il creditore è libero di scegliere su quali beni agire purché ovviamente si tratti di beni appartenenti al debitore. Ad esempio: terreni, sorgenti, corsi d’acqua, alberi, edifici e altre costruzioni, mulini, bagni e altri edifici galleggianti se assicurati alla riva o all’alveo e destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

    Immobili ipotecati

    Anche se non è obbligatorio per legge, di solito il creditore, prima di avviare il pignoramento, provvede a iscrivere ipoteca sul bene da sottoporre a pignoramento. Ciò per due scopi:

    ·       da un lato l’ipoteca garantisce al creditore di poter mettere all’asta il bene anche se questo dovesse essere nel frattempo venduto a terzi;

    ·       dall’altro lato, il creditore con l’ipoteca ha diritto a soddisfarsi sul prezzo di aggiudicazione del bene prima di eventuali altri creditori intervenuti nella stessa procedura. Facciamo un esempio. Immaginiamo che venga venduto all’asta il bene di Mario Rossi, il quale ha tre creditori: la banca, l’erario e un fornitore. La banca ha iscritto ipoteca di primo grado sulla casa del sig. Rossi. Al momento dell’aggiudicazione, il ricavato andrà prima a finire alla banca fino a soddisfare tutto il proprio credito (laddove possibile). Se avanzano soldi, questi saranno distribuiti tra gli altri creditori in quote uguali, salvo che vi sia una seconda ipoteca (ipoteca di secondo grado), nel quale caso bisognerà preferire prima quest’ultima. E così via.

    Se il creditore ha già iscritto un’ipoteca su un immobile del debitore è tenuto a sottoporre a pignoramento per primo il bene ipotecato e solo dopo averlo fatto può pignorare altri immobili non ipotecati. Se il creditore ipotecario estende il pignoramento a immobili non ipotecati a suo favore, il giudice può disporre la riduzione del pignoramento oppure sospendere la vendita forzata degli immobili non ipotecati, fino al compimento di quella relativa agli immobili ipotecati.

    Immobili intestati a più persone

    Analizziamo ora il caso di un immobile in comunione tra più soggetti (ossia intestato a più persone) di cui solo uno è il debitore mentre gli altri sono totalmente estranei al debito.

    Il creditore può espropriare l’intero immobile anche se appartenente a più soggetti. A tal fine dovrà notificare l’atto di pignoramento a tutti i comproprietari. Questi ultimi non possono opporsi all’esproprio ma, tutt’al più, possono acquistare il bene all’asta liberando così l’immobile dalla procedura e dall’ipoteca oppure pagare il creditore in modo tale che rinunci all’esecuzione forzata. In caso, invece, di aggiudicazione, i contitolari dell’immobile hanno diritto a ricevere la parte del prezzo ricavato dalla vendita pari alle rispettive quote.

    Nel caso di un bene in comunione legale tra coniugi, l’espropriazione per debiti personali di un solo coniuge riguarda il bene nella sua interezza e non la quota ad esso spettante. La comunione legale si scioglie quindi all’atto di vendita o assegnazione e contemporaneamente sorge il diritto del coniuge non debitore alla metà della somma lorda ricavata dalla vendita del bene stesso o del valore del bene in caso di assegnazione. In entrambi i casi, comunque, prima di procedere alla vendita, il tribunale deve verificare se il bene possa essere diviso in natura.

    Accessori, frutti e pertinenze dell’immobile

    Il pignoramento immobiliare si estende anche agli accessori, alle pertinenze e ai frutti dell’immobile pignorato. L’estensione è automatica: non necessita cioè di un ulteriore atto di pignoramento, ma avviene anche se tali beni non sono stati indicati nell’atti di pignoramento, salvo che abbiano dati catastali diversi dal bene principale (ad esempio, un box individuato a catasto con un proprio numero, diverso dall’abitazione di cui è pertinenza): in tal caso se non si indicano i dati catastali propri di tali beni, la pertinenza non si considera pignorata.

    Tanto per fare un esempio, il terreno che circonda un edificio da pignorare, anche se il creditore non lo indica esplicitamente, può essere pignorato con l’immobile principale; va infatti considerato come una cosa unica con esso.

    Arredi presenti nell’immobile

    Il pignoramento non si estende agli eventuali arredi e alle altre cose mobili presenti all’interno dell’abitazione pignorata. Quindi tali beni restano di proprietà del debitore. Questo però non toglie che il creditore possa anche estendere il pignoramento a ulteriori beni, ivi compresi quindi i mobili che arredano laccata pignorata, quando appare opportuno che l’espropriazione avvenga unitamente. In questo caso il creditore chiede all’ufficiale giudiziario di compiere un pignoramento congiunto, che segue le forme del pignoramento mobiliare per i mobili e di quello immobiliare per l’immobile; l’ufficiale deve redigere due distinti verbali.

    Casa nel fondo patrimoniale

    Il creditore non può pignorare la casa inserita nel fondo patrimoniale quando il proprio credito derivi da debiti estranei ai bisogni della famiglia. In altre parole il fondo patrimoniale non tutela dai debiti contratti per le esigenze di lavoro (il lavoro è infatti finalizzato al reddito per vivere e questo è indubbiamente un’esigenza della famiglia), quelli con il condominio (le spese condominiali sono indispensabili per la casa, la quale è un bene della famiglia), per le necessità di studio dei figli o del loro stesso futuro, ecc.

    fonte: la legge per tutti

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