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  • Condominio: si può approvare un pagamento a rate in più anni?

    24/07/2018

    Nel tuo condomino si è deciso di installare una nuova caldaia. Si tratta di una spesa consistente, per cui è stata necessaria un’assemblea straordinaria. L’amministratore ha mostrato i vari preventivi, tutti particolarmente esosi vista l’importanza dei lavori. Tra questi però vi ha colpito quello presentato da una ditta che, tra le varie condizioni di contratto, si è offerta disponibile ad accettare un pagamento rateale, spalmato in più anni. In questo modo nessuno di voi avvertirà il peso dell’esborso. Senonché, un condomino che sta per vendere il proprio appartamento, si alza dalla sedia per sostenere che una previsione del genere non sarebbe possibile. A detta di questi, infatti, non si può dilazionare un debito imputandolo sulle successive gestioni che non sono ancora state approvate. Dietro le sue rimostranze si nasconde forse l’intenzione di non voler scoraggiare il nuovo acquirente dal comprare l’immobile già con un debito connesso. Si pone così un problema legale: il condominio può approvare un pagamento a rate in più anni? La questione è stata di recente decisa dalla Cassazione.

    La sentenza che stiamo per illustrare ha di certo un forte significato per i nostri condomini. Come in molti già sanno, infatti, tutte le volte in cui sono necessari dei lavori di straordinaria manutenzione, l’amministratore deve istituire un fondo apposito ove far confluire gli oneri condominiali destinati al pagamento della ditta incaricata. Si tratta di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Questa previsione, di recente introduzione, è rivolta ad evitare l’increscioso fenomeno delle morosità che spesso ha mandato in crisi diverse aziende le quali, dopo aver eseguito i lavori, sono state costrette ad agire con il pignoramento nei confronti dei condomìni e dei condòmini. Il fondo viene così alimentato prima dell’avvio dei lavori o, di volta in volta, in base agli stati di avanzamento dell’opera dimodoché il creditore possa essere pagato in proporzione a quanto svolto. In altre parole, se i lavori sono eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Resta comunque sempre l’obbligo di versare gli oneri condominiali “in anticipo” rispetto al completamento dei lavori. Ebbene, la possibilità di prevedere un pagamento a rate in più anni da parte del condominio potrebbe ridurre l’impatto della spesa complessiva e consentire ai proprietari una boccata d’ossigeno quando si tratta di lavori condominiali straordinari; si pensi al caso della coibentazione del lastrico solare, al rifacimento del tetto, all’acquisto di una nuova caldaia o di una cisterna dell’acqua, alla ristrutturazione della facciata o al rifacimento della pittura esterna, alla realizzazione di un ascensore o di un montapersone per gli invalidi, ecc.

    Detto ciò passiamo a vedere cosa ha stabilito la Cassazione in merito al caso in questione: si può spalmare una spesa rateizzandola in più anni se c’è il consenso del creditore? La risposta data dai giudici supremi è stata affermativa. Il condominio ha la facoltà di dividere tra più diverse gestioni annuali gli esborsi. Non c’è alcun vincolo di approvare le spese solo in relazione all’annualità in corso; le stesse possono essere riportate anche nelle annualità successive quando è previsto un pagamento dilazionato.

    È vero che il bilancio condominiale viene approvato sulla base delle uscite di casse sostenute nell’anno ma cil non toglie che, una volta approvate, essere possano essere ripartite in più anni.

    Quanto poi all’asserita nullità della delibera perché imputerebbe una responsabilità anni ai nuovi acquirenti delle unità immobiliari, l’obiezione non è condivisa dalla Cassazione. Come ben si sa, l’acquirente di un appartamento risponde in solito con il venditore dei debiti lasciati da quest’ultimo, relativi all’anno in cui il trasferimento è stato comunicato all’amministratore e a quello anteriore. In più su di lui ricadono tutti i pagamenti relativi alle annualità successive. Questa circostanza non toglie che ben potrebbe essere che possa acquistare un immobile su cui pende un pagamento rateizzato in più anni. Senza contare il fatto che, a detta della giurisprudenza, quando si tratta di lavori di straordinaria amministrazione, la responsabilità del debito ricade su chi era proprietario nel momento in cui detti lavori sono stati approvati dall’assemblea (nel caso di specie, il venditore).

    fonte: la legge per tutti

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