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  • Affitto con canone in nero: che succede?

    26/07/2018

    Il padrone dell’appartamento in cui vivi in affitto pretende una parte del canone tramite bonifico e una parte in contanti. La prima è pari al corrispettivo indicato nel contratto di locazione che avete registrato all’Agenzia delle Entrate; la seconda invece è in nero. Hai paura che questa situazione possa costituire in futuro un pregiudizio per te che, in questa decisione, non c’entri nulla. Cosa potrebbe fare il fisco se un giorno dovesse accorgersi dell’evasione? Cosa rischia l’inquilino e cosa invece il locatore? A chiarire come stanno le cose è una recente ordinanza della Cassazione [1]. La Corte, a dire il vero, non afferma nulla di nuovo se non un principio ormai consolidato da più tempo: quello secondo cui il contratto di affitto è valido solo quando è regolarmente “denunciato” all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Il che non significa solo mettere tutto per iscritto ma pagare anche l’imposta di registro. È una ipotesi del tutto eccezionale nel nostro ordinamento, perché di solito la violazione della normativa tributaria non implica mai la nullità del contratto. Ma procediamo con ordine e vediamo che succede in caso di affitto con canone in nero.

    Affitto in nero: quali conseguenze?

    Il contratto di affitto deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione a cura del locatore. Poiché però il mancato pagamento dell’imposta di bollo ricade, in via solidale, sia sul locatore che sul conduttore, quest’ultimo può a sua cura procedere alla registrazione qualora il padrone di casa non vi abbia provveduto. In questo modo eviterà che, in caso di controllo, l’Agenzia delle Entrate possa mandargli un accertamento e, successivamente, la cartella esattoriale.

    Se il contratto di affitto non viene registrato scattano innanzitutto le sanzioni tributarie per l’evasione fiscale (che, come detto, gravano su entrambe le parti). In secondo luogo, la legge stabilisce che il contratto di affitto non registrato si considera inesistente. La conseguenza è che, in assenza di un documento scritto, il locatore non potrà richiedere il pagamento dei canoni insoluti neanche rivolgendosi al tribunale e proponendo un ricorso per decreto ingiuntivo (se lo farà, il decreto sarà opponibile). Addirittura una sentenza della Cassazione del 2016 ha affermato il diritto dell’inquilino di agire davanti al giudice per farsi restituire dal proprietario dell’immobile tutti i canoni versati nel corso della locazione. La logica di questa pronuncia è semplice: se un contratto non è mai esistito, i pagamenti sono avvenuti senza una giusta causa e quindi vanno rimborsati.

    Inoltre, in caso di morosità, il padrone di casa non può agire con la procedura breve di sfratto esecutivo (dovrà invece avviare una causa ordinaria per occupazione senza titolo). Non in ultimo, non essendo il contratto valido, l’inquilino può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, senza rispettare i vincoli di tempo previsti dalla legge.

    Il locatore ha quindi 30 giorni per registrare il contratto ed evitare tutte queste conseguenze a lui pregiudizievoli.

    La Cassazione ha di recente detto che, almeno da un punto di vista fiscale, è possibile la registrazione tardiva del contratto di affitto. In questo modo si evitano le sanzioni tributarie. Resta il fatto che, per il pregresso, da un punto di vista civilistico, il contratto resta nullo.

    Canone di affitto in nero: quali conseguenze?

    Simile, ma non sovrapponibile, è l’ipotesi del canone di affitto pagato in parte in nero. Succede quando il contratto di locazione prevede una misura del canone mentre quello effettivamente versato al locatore è superiore.

    In tali casi il patto per il versamento della differenza di prezzo, dice la Cassazione, è nullo. Con il risultato che se l’inquilino volesse smettere di pagare potrebbe ben farlo senza subire il rischio di uno sfratto o di un decreto ingiuntivo. In pratica non ha valore, ai fini legali, il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo o non abitativo (uso commerciale) concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato.

    Anche in questo caso, se l’affittuario ha corrisposto le somme in nero può agire, fino a cinque anni dalla cessazione del contratto di locazione, per chiedere la restituzione degli importi.

    Come già detto dalle Sezioni Unite della Cassazione nel 2017, l’accordo simulatorio, volto a nascondere il patto di un canone di locazione superiore rispetto a quello registrato, è finalizzato all’evasione fiscale ed all’elusione della norma tributaria relativa all’obbligo di registrazione dei contratti di locazione (norma da considerarsi imperativa e non derogabile). Dunque, tale patto è nullo e non può essere sanato. Con il risultato che il padrone di casa deve restituire gli importi versati in nero dall’affittuario.

    Fonte: la legge per tutti

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